Como comprar casa en Miami Florida Estados Unidos


Hoy te traemos este articulo de la sección de Miami: Como comprar casa en Miami Florida Estados Unidos

Como comprar casa en Miami es un proceso que debe de conocer. A continuación comparto una guía de compra para el primer comprador extranjero o’ corporaciones extranjeras que deseen invertir en bienes raices residenciales en Miami. Explicare en detalle el proceso general de compra de una propiedad, los aspectos que debe tener en cuenta antes de iniciar su búsqueda de una propiedad, errores que debe de evitar. También compartiré los documentos de compra-venta traducidos al español, información útil acerca de los costos de la compra, honorarios de abogados, agentes inmobiliarios, inspecciones del inmueble, todos los aspectos relacionados a la compra de bienes raices y financiamiento para extranjeros en Estados Unidos particularmente en Miami en la isla de Key Biscayne, Florida.

Proceso de Como Comprar casa en Miami Florida

El proceso de compra de una vivienda, casa, apartamento o villa residencial es muy parecido pero varia en dependencia si es una vivienda nueva, en pre-construcción o’ de segunda mano. También el proceso de compra varia si la vivienda pertenece o’ no a una asociación de co-propietarios así sea casa o’ apartamento. A continuación les muestro los pasos y el orden a seguir en el proceso de adquisición de propiedades en Miami FL.

1.- Eleccion de una propiedad y opciones de compra: Los extranjeros pueden comprar varios tipos de propiedades o inmuebles en Estados Unidos.  Existen muy pocas restricciones para la compra de un inmueble a comparación de otros países. En Miami los extranjeros generalmente compran casas de verano en islas como Key Biscayne o’ frente a la bahia de biscayne, apartamentos frente al mar en zonas como Key Biscayne, Miami Beach o Brickell. Los apartamentos son propiedades mas populares debido a que son mas faciles de mantener que una casa y tienen mayor seguridad, tambien los aparta-hotel o’ condo hotel como el Grand Bay de Key Biscayne son muy populares entre los extranjeros puesto que los pueden incluir en el programa de arrendamiento con el hotel y obtener ingresos de alquiler por temporada. Todas estas opciones tiene sus ventajas y desventajas las cuales serian mejor evaluadas de acuerdo con sus necesidades y examinadas en conjunto con un agente de bienes raices el cual le puede orientar y asesorar mejor. La propiedades comerciales mas populares entre los extranjeros son los edificios de apartamentos o multifamiliares, debido a las nuevas restricciones de credito hipotecario muchos residentes no cuentan con los requisitos o’ los fondos necesarios para la compra de una vivienda por lo tanto les es mas fácil arrendar, en las zonas Key Biscayne y Brickell hemos visto un alza increible de los precios de alquiler beneficiando así ese sector de inversión.

2.- Disponibilidad de Fondos o’ obtención de una Hipoteca: Los extranjeros que compran una propiedad residencial en Florida tienen la opción de obtener financiamiento generalmente aportando un porcentaje de la compra entre el 30% y el 40% o’ mas en dependencia del costo del inmueble o si la propiedad se encuentra en un edificio de apartamentos o si pertenece a un Hotel. Los planes de financiamiento son varios y las cotizaciones varían dependiendo de las solidez financiera del comprador y del tipo de propiedad que desea comprar. Tambien puede efectuar su compra en efectivo pero asegurese que sus fondos esten en un banco en los Estados Unidos o’ debe de hacer la transferencia de fondos con suficiente tiempo e incluso antes de comenzar a buscar la propiedad que le interesa.  A los extranjeros los bancos le exigen varios requisitos para obtener un prestamo hipotecario en Miami y usualmente exigen cartas de referencia de credito y carta de referencia de contador o empleador.

3. – Contrate un Agente de Bienes Raíces: Asegúrese de ser representado por un agente de bienes raices licenciado en la florida con varios años de experiencia, experto en las zonas residencial que esta buscando y que tenga experiencia en trabajar con extranjeros. Muchos agentes de bienes raices se especializan en diferentes ramas  y muchas veces no están familiarizados con todos los aspectos importantes que pueden afectar a una propiedad en particular. Por ejemplo un agente de bienes raices especializado en compra de negocios o propiedades comerciales no seria su mejor opción al comprar una casa, o si esta especializado en casa podría no estarlo en apartamentos frente al mar. También existen agentes de bienes raíces especializados en arrendamiento solamente o en administrar propiedades a banco o instituciones. Asegúrese que su agente de bienes raices tenga experiencia y conozca las particularidades de la zona y el tipo de propiedad que quiera invertir. En Miami Riviera contamos con agentes de bienes raices especializado en varias ramas: residencial, comercial, administración de propiedades, arrendamiento de propiedades, también con agentes especializados por zona y tipo de propiedad. Escribanos o llámenos y explíquenos sus necesidades para poder ayudarlo.

4.- Busqueda de la propiedad: Su agente de bienes raices de Miami Riviera le puede enviar una lista de propiedades basado en sus necesidades de compra asi sea residencial o comercial. Puede incluirle varias zonas y varios tipos de propiedades. En Miami a diferencia de varios países en Latinoamerica y Europa, los agentes inmobiliarios cuentan con un sistema de base de datos de propiedades en venta o en alquiler llamado el MLS (multiple listing service) Los agentes de bienes raices asi como las diferente companias inmobiliarias colaboran entre si y se compensan mutuamente creando una base de datos poderosisima y con miles de propiedades. El beneficiado es el comprador evitandose ir de oficina en oficina en la busqueda de la propiedad ideal, nuestros agentes de bienes raices le pueden mostrar todas las propiedades disponibles a la venta sin tener que requerir de los servicios de otro agente ni de tener que buscar interminables hora en el internet o hacer multiples llamadas a inmobiliarias diferentes.
También contamos con diferentes portales inmobiliarios en linea si desea hacer la busqueda por si mismo como son miamiriviera.com portal de busqueda en cualquier zona de Miami o’ keybiscaynemiami.com, nuestro portal dedicado exclusivamente a inmuebles en la isla de Key Biscayne en español.

5.- Oferta de Compra: Una vez elejida la propiedad que desea comprar su agente de bienes raices le ayudara a la preparacion de la oferta de compra. Esta es realizada en un contrato de compra-venta en ingles (lea aqui su traduccion al espanol) Antes de realizar la oferta su agente de bienes raices le informa acerca de todos los detalles de la compra, el monto de los  impuestos de la propiedad, los costos de mantenimiento o administración en caso que la propiedad esta localizada en un edificio de apartamentos o una urbanización cerrada, también una visita a la administracion del edificio es aconsejable para familiarizarse con el proceso de aplicación y los estatudos y reglas de la comunidad. Su agente tambien le informa acerca de las ultimas ventas ocurridas en el vencindario, la condición en que estas propiedades fueron vendidas, ejemplo: propiedades reposeidas por el banco, ventas regulares, o casas vendidas con mejoras o’ emebellecimiento. Tambien le informa acerca de la tendencia del mercado en la zona y las mejorias o’ demejorias de la zona en cuanto a su prsente y futuro. Este análisis se lo provee su agente de bienes raices para poder presentar una oferta justa que el vendedor este mas dispuesto a aceptar.  La oferta de compra-venta se realiza con un deposito de buena fe generalmente el 5% al 10% del valor de compra de la propiedad el cual es depositado en una cuenta especial con un abogado de bienes raices, esta cuenta se le llama escrow account o trust account. Lea nuestro glosario de terminos de bienes raices y sus significados.

6.- Proceso de trasferencia de la propiedad: Una vez aceptada la oferta y culminada la negociación entre el comprador y el vendedor con la asistencia de su agente de bienes raices, comienza oficialmente el proceso de transferencia de la propiedad. Este proceso es complejo y requiere de la asistencia de varios profesionales y varios pasos. El contrato de compra venta es un documento legal, con varias fechas de expiración las cuales tienen que ser cumplidas exactamente como fueron estipuladas en el contrato para evitar penalidades y la cancelacion del mismo. Los pasos a seguir mas comunes en la compra de una propiedad residencial son los siguientes.

  • Financiamiento o’ Obtencion de Hipoteca: Como ya debe de haber sido evaluado previamente a la busqueda de la propiedad es momento de dejarle saber a su agente financiero que ya tiene un contrato de compra venta en una propiedad en especifico para que inicie el proceso de financiamiento en la propiedad en cuestion.
  • Inspección de la propiedad: Es recomendable contratar los servicios de un inspector de viviendas el cual hace una inspección total del inmueble el cual incluye electricidad, plomeria, termitas, techo, entre otros. El inspector le dara un informe de las condiciones del inmueble y un estimado de las reparaciones su costo en caso que existan algunas.
  • Tasador de Propiedades: Su agente financiero envia a un tasador de propiedades a inspeccionar la propiedad que esta comprando para asegurarse que el precio de compra y las condiciones de la vivienda son aceptables para el banco que le esta extendiendo credito.
  • Deposito de Buena fe: Despues de ser realizadas las inspecciones y ser recibido el reporte de tasacion considerando que hayan sido satisfactorios generalmente un segundo deposito de buena fe es requerido para continuar con el proceso de traspaso.
  • Estatutos del Condominio: Si la propiedad esta localizada en un edificio de apartamentos el comprador debe de aplicar a la asociacion de co-propietarios o administracion del edificio para cumplir con el proceso de aprobacion el cual consiste en llenar unos formularios con informacion personal, (referencias personales, referencias de bancos, credito etc estos requisitos varian de edificio en edificio) y muchas veces debe de asistir a una entrevista o’ orientacion donde le explican las reglas del edificio. Existen costos asociados con este proceso y generalmente son detallados conjuntamente con la aplicacion. El vendedor de el apartamento tiene que entregar el libro de las reglas y estatutos del edificio al comprador, el cual por ley tiene 3 dias para leerlos en su totalidad si el apartamento es de re-venta o segunda mano y 15 dias si el apartamento es una construccion o obra nueva. Este periodo es otorgado al comprador en caso que discrepe con las reglas y tenga este periodo de gracia en el cual se puede arrepentir sin penalidad de ningun tipo siempre y cuando notifique por escrito de sus intenciones de cancelar en el plazo correspondiente.
  • Obtencion del seguro de titulo de la propiedad: No importa si usted esta comprando una propiedad en efectivo o si esta solicitando un prestamo para efectuar la compra, el seguro de titulo es necesario para el traspaso de una propiedad en Estados Unidos. El seguro de titulo o Title Insurance, se efectúa a través de compañías aseguradoras altamente especializadas y se gestiona por mediacion de una firma de abogados especializada en Bienes Raices. El seguro de titulo se compra una vez y esta vigente por el tiempo en que el propietario tenga un interes en la propiedad. El seguro de titulo de una propiedad es parte de los gastos de cierre que incurre el comprador. El seguro de titulo protege al comprador de posible defectos o vicios en el titulo, reclamos de terceros de derechos como por ejemplo los derechos hereditarios, fraude en la transaccion, errores de escrituras, falta de autorizacion de las partes entre otros. El seguro de titulo es gestionado y procesado por la compania de titulo y listo para la hora del cierre.
  • Inspeccion de la propiedad previamente al la fecha de cierre o dia del traspaso (Final walkthru): Antes del dia del cierre y la entrega de llaves, el comprador visita la propiedad para asegurarse que el vendedor ha cumplido con todos los detalles del trato y el contrato de compra-venta. La condicion del inmueble debe de ser igual a la negociada en el acuerdo, si en la venta se incluyeron articulos personales como por ejemplo electro domesticos, lamparas de techo, accesorios de la casa como ventiladores de techo, etc deben de estar presentes durante la inspeccion. Si existe alguna discrepancia debe de ser resuelta antes de realizar el cierre final.

7.- Dia de Cierre o Traspaso de la propiedad: La culminacion del proceso de compra de una propiedad en Miami es el dia del cierre. Este dia se dan cita el vendedor (es), el comprador (es), el agente de bienes raices, abogados de cada parte y notario publico en el salon de reuniones de la compania de titulo especializada en Bienes Raices y su abogado principal. El comprador debe de haber realizado una trasferencia de los fondos restantes a la cuenta de la compania de titulo al menos un dia antes de la fecha de cierre o’ presentarse con un cheque de gerencia de un banco local de Miami, los cheques personales, cheques de viajero, efectivo etc no son aceptados. Cuando compra un inmueble  en Estados Unidos existen cargos asociados al traspaso los cuales se les llama gastos de cierre. Estos son adicionales a el precio de compra y la mayor porcion de ellos tienen que ser liquidados el dia del cierre. El comprador debe de traer un cheque por el precio de compra mas los gastos de cierre. El comprador debe de mostrar su pasaporte valido y original con visa para entrar a Estados Unidos.  Si el comprador utilizo una hipoteca para la compra del inmueble el abogado de la compania de titulo le explicara todos los documentos que debe de firmar como por ejemplo: la escritura de garantia inmobiliaria o’ hipoteca, todas las planillas asociadas a la hipoteca, el documento HUD-1 el cual detalla todos los costos asociados con el traspaso de propiedad.  Si compro un condominio o apartamento debe de presentar la aprobacion de la asociacion de co-propietarios en original.

Distribucion de los fondos: El abogado de la compania de titulo es la autoridad encargada de distribuir los fondos a las partes correspondientes. No se hace intercambio entre el comprador y el vendedor todo se hace a traves del abogado de Bienes Raices y su compania de titulo. Si el comprador obtuvo una hipoteca el banco le da instrucciones precisas a la compania de titulo de entregar los fondos al vendedor una vez que todos sus requisitos esten satisfechos. Generalmente los fondos son entregados el mismo dia a no ser que existan contingencias de ultimo minuto y se tenga que postergar la culminacion del cierre.

La entrega de llaves: Una vez que todos los fondos fueron distribuidos, la entrega de llaves aguarda y es el momento mas emocionante y culminante de este proceso de compra. Siempre se deben de asegurar de obtener todas las llaves correspondientes tanto a la vivienda como las del garaje, la llaves electronicas en caso que se requieran en el edificio de apartamentos, las llaves del correo, la calcomania para el carro si fuese necesario, las llaves de las bodegas, etc. Tambien el vendedor debe de entregarle al nuevo propietario todas las guarantias de la vivienda, la alarma, las guarantias de los electro domesticos y la lista de ls proveedores de servicio como compania de basura, cable de television, electricidad, etc.

 

 

 

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Texto y imagen original de: Key Biscayne Miami

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